Home | Nieuwbouw kopen: 10 aandachtspunten

Nieuwbouw kopen: 10 aandachtspunten

Nieuwbouw kopen is anders dan bestaande bouw kopen. Overweeg je een nieuwbouwwoning in Apeldoorn, bijvoorbeeld in Zuidbroek, dan kan aankoopbegeleiding in Apeldoorn je helpen om de juiste keuzes te maken. Ook in Deventer en Zutphen krijg je te maken met andere contracten, kosten, garanties en risico’s dan bij bestaande bouw. Daarom zetten we de tien belangrijkste aandachtspunten op een rij en lees je ook meer over ons aankoopadvies in Deventer en de begeleiding bij een woningaankoop in Zutphen.

1. Vrij op naam (v.o.n.) versus kosten koper

Nieuwbouw staat vrijwel altijd ‘vrij op naam’ (v.o.n.). Dat betekent dat overdrachtsbelasting (nul procent voor nieuwbouw), notariskosten voor de leveringsakte en kadasterkosten al in de vraagprijs zitten. Bij bestaande bouw is dit anders. Lees hier meer over kosten koper of vrij op naam.

2. Aannemingsovereenkomst en koopovereenkomst

Bij nieuwbouw teken je meestal twee overeenkomsten: een koop-/aannemingsovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst voor de bouw van de woning. Deze constructie zorgt ervoor dat je alleen 2 procent overdrachtsbelasting betaalt op de grondwaarde en niet op de bouwsom (die is nul procent). Controleer of de constructie klopt en of de percentages goed zijn verdeeld.

3. Waarborg via Woningborg of SWK

Bij nieuwbouwprojecten in Nederland verstrekken Woningborg (voormalig GIW) en SWK (Stichting Waarborgfonds Koopwoningen) de meest gebruikte garantiecertificaten. Deze garanderen dat de bouw wordt afgemaakt bij faillissement van de aannemer en dat verborgen gebreken tot zes jaar na oplevering worden hersteld (bij ernstige gebreken tot tien jaar). Controleer altijd welke waarborg van toepassing is, en wat exact wordt gedekt.

4. Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb)

Sinds 1 januari 2024 is de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) van kracht voor gevolgklasse 1 (waaronder de meeste eengezinswoningen). Onder de Wkb is de aannemer aansprakelijker voor gebreken en moet er een onafhankelijke kwaliteitsborger meekijken bij de bouw. Voor kopers is dit een extra bescherming naast Woningborg of SWK.

5. Bouwrente

Tussen ondertekening van het contract en de sleuteloverdracht loopt de bouwrente door. Deze wordt door de projectontwikkelaar in rekening gebracht op de al betaalde termijnen en is meestal ongeveer vier tot vijf procent op jaarbasis. Bouwrente kan onder voorwaarden aftrekbaar zijn voor de inkomstenbelasting, mits de rente betrekking heeft op de periode voor de sleuteloverdracht. Bespreek dit vooraf met een hypotheek- of belastingadviseur.

6. Meerwerk en minderwerk

Bij nieuwbouw kies je vaak zelf de keuken, badkamer, tegels, wandafwerking en soms plattegrondaanpassingen. Meerwerk is alles wat je aanvullend laat plaatsen (extra dakramen, uitbouw). Minderwerk is standaardopties die je weglaat. Let op: meerwerk telt vaak niet mee in de hypotheek, dus dit bedrag moet je zelf betalen. Reken alle opties vooraf mee in je financieringsplan.

7. Bouwtermijn en vertraging

De aannemingsovereenkomst noemt een bouwtermijn, doorgaans uitgedrukt in werkbare werkdagen. Weer, vakanties, feestdagen en officiele stakingen tellen niet mee. Vertraging boven de afgesproken termijn kan leiden tot een boete of vergoeding (meestal 60 tot 100 euro per dag). Controleer welke boetes in jouw contract staan en tot welke datum ze gelden.

8. Oplevering: eerste en tweede oplevering

Bij oplevering loop je met de aannemer of een bouwtechnisch adviseur door de woning en maak je een proces-verbaal van oplevering (PVO). Alle gebreken die je constateert komen op deze lijst. De aannemer moet deze binnen drie maanden herstellen. Bij de tweede oplevering (na drie maanden) controleer je of alle punten zijn afgehandeld. Zonder een grondige eerste oplevering loop je risico op nooit herstelde gebreken.

9. Vijf procent opschortingsrecht

Volgens artikel 7:768 van het Burgerlijk Wetboek heeft de koper het recht om vijf procent van de aanneemsom in depot bij de notaris te houden na oplevering. Dit is een pressiemiddel: pas als alle opleveringspunten zijn hersteld, wordt het bedrag vrijgegeven aan de aannemer. Maak altijd gebruik van dit recht, ook al zegt de aannemer dat het niet nodig is.

10. Energieprestatie en installaties

Nieuwbouw wordt sinds 2020 gebouwd volgens de BENG-eisen (Bijna Energie Neutraal Gebouw). In de praktijk betekent dit label A of hoger, met warmtepomp, zonnepanelen en soms mechanische ventilatie met warmteterugwinning. Vraag naar de installatietekeningen, onderhoudscontracten en garanties op de warmtepomp (doorgaans vijf tot tien jaar). Reken jaarlijkse onderhoudskosten mee in je begroting (circa 250 tot 400 euro voor een warmtepomp).

Aankoopbegeleiding bij nieuwbouw

Bij nieuwbouw ligt de onderhandelingsruimte lager dan bij bestaande bouw (projectontwikkelaars hanteren vaste prijzen). Maar de juridische en technische check op de aannemingsovereenkomst is juist daar belangrijk. Aankoopmakelaar Fortuin begeleidt ook nieuwbouwtrajecten en werkt op no cure no pay basis.

Klaar om een huis te kopen?

Om het jou gemakkelijk te maken kunnen we een afspraak inplannen op een door jou aan te geven locatie en tijdstip: overdag of ’s avonds bij je thuis, in de lunchpauze op je werk of liever ergens anders. Aan jou de keuze!

Je kunt ook het contactformulier invullen. Vervolgens nemen we contact met je op voor een persoonlijke afspraak.